Дьявол в деталях: что ждет рынок недвижимости в Чехии
Как сейчас обстоят дела на чешском рынке недвижимости, чего ждать в ближайшем будущем, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать снижения ипотечных ставок, а может имеет смысл вложиться в зарубежные объекты? На эти и другие вопросы отвечает Александр Боровской – эксперт агентства недвижимости Meralex и член Риелторской палаты Чехии.
Александр, расскажите, что происходит сегодня на рынке недвижимости в Чехии?
Если кратко, то после практически полной заморозки в прошлом году, рынок с начала 2024 оживился и цены на недвижимость растут. Также уже много лет растёт стоимость аренды жилья. Пока нет никаких предпосылок к изменению этой тенденции. В ближайшие годы будет дефицит жилья и соответственно рост цены. Я прогнозирую +10% к ценам на конец года. Если говорить о спросе, то наибольшей популярностью среди покупателей пользуются однокомнатные квартиры – около 63% от всех сделок.
С чем связан дефицит жилья?
Здесь много факторов. Приведу в пример Прагу. Ежегодная потребность города в среднем составляет 17 тысяч новых квартир. В лучшие годы вводилось до 10 тысяч квартир, а в среднем – от 4 до 6 тысяч. Но глобальные проблемы нас ждут через несколько лет, так как в 2023 году строители заложили фундамент только для 2,5 тысяч новых квартир. Добавьте к этому чудовищные по продолжительности и сложности разрешительные процедуры. Так, в Праге с момента принятия решения о строительстве девелопером до ввода объекта в эксплуатацию проходит в среднем 8 лет.
Вы предложили озаглавить статью "Дьявол в деталях", почему?
Условная продажа квартиры на первый взгляд выглядит несложным мероприятием – разместил объявление, нашел образец договора и вперед к заветной цели. Как говорится: «гладко было на бумаге, но забыли про овраги». Это как положить дома плитку, вроде ничего сложного, но, когда приступаешь, начинаются нюансы. Возвращаясь к недвижимости, могу сказать, что здесь ставки слишком высоки, ведь мы оперируем объектами, где цена исчисляется миллионами. И если ту же плитку можно переложить, то ошибка при продаже или покупке жилья может обойтись очень дорого. А деталей масса, начиная от объемного и сложного законодательства, заканчивая нюансами строительных технологий. Ко мне не раз обращались клиенты, у которых были заблокированы деньги по сделке из-за закона AML; продавцы, к которым через несколько лет после сделки предъявили претензии покупатели по скрытым дефектам; были и те, кого "терроризировали" адвокаты контрагента по неточностям в договоре на уже проданный объект.
По любой сделке возникает масса дополнительных вопросов – налоги, ипотека, обременения, страхование, и другие, по которым также рекомендую получить грамотную консультацию эксперта.
Мы обучаем и помогаем клиентам с правильной экспозицией объекта на рынке, подготавливая его к потенциальным вопросам покупателей и увеличивая шансы на успешную сделку. Здесь и так называемый home staging - подготовка объекта, в том числе декорирование интерьера, для создания уютного впечатления. У нас есть также собственный "пул" дополнительных приемов, которые, на первый взгляд, не так первостепенны, но могут подыграть вам.
Наши рекомендации включают предварительное обсуждение с клиентами того, что они могут положительного упомянуть о своих соседях, учитывая, что это частый вопрос от потенциальных покупателей. Привлечение внимания к интересной и уважаемой профессии соседей или к сходному возрасту и увлечениям детей может стать дополнительным аргументом в пользу вашего жилья.
Все это создает атмосферу комфорта и позволяет потенциальным покупателям как бы "обжиться" в квартире.
Ваше образованию юрист, много лет работали адвокатом, почему именно сфера недвижимости?
Юридические знания и опыт адвоката очень помогают в работе на рынке недвижимости. Составление необходимых документов и их проверка имеет много общих черт с работой адвоката. Плюс, я на каждый случай смотрю через призму тех или иных возможных рисков и какова бы была их судебная перспектива. Возможно, это профессиональная деформация, но для меня главный принцип – это безопасность клиента, его денег и имущества. Скольких клиентов я уберег от невзвешенных и потенциально проблемных решений… Это работа с людьми, здесь немалую роль играет психология. Кроме того, в деятельности риелтора огромное значение имеет искусство продавать – это своего рода азарт, сопоставимый с азартом рыбака или охотника. Постоянно сталкиваешься в практике с новыми задачами и вопросами, нетривиальными решениями, тренируешь свой мозг, креативишь, анализируешь. Все это направлено на то, чтобы как можно эффективнее и безопаснее выполнить главную задачу: быстро, безопасно, выгодно для клиента и в его интересах заключить сделку. В общем, живая и интересная работа, в которой много интересных событий и историй.
Выгодно ли сейчас покупать или продавать недвижимость в Чехии?
Мое мнение: у рынка недвижимости, если мы говорим о населении, нет проблемных или запретных периодов. Любую сделку, будь то продажа или покупка, можно сделать максимально удачной. Все индивидуально и зависит от преследуемых целей. Как пример могу привести прошлый год: рынок стоял, цены снижались, казалось бы – катастрофа для продавцов. Однако, заинтересованным клиентам мы помогли улучшить жилищные условия. Люди продавали свои 1 и 2 комнатные квартиры - да, не очень дорого, но взамен покупали 3 и 4 комнатные несопоставимо дешевле, относительно цены за квадрат. Каждый период времени можно максимально использовать для выгоды своих клиентов.
Как вы относитесь к самостоятельной сдаче в аренду собственниками своих квадратных метров?
Мне с трудом удается подобрать аргументы, почему люди не обращаются к специалистам при сдаче своих объектов. Для клиентов это абсолютно бесплатная опция, провизию оплачивает арендатор. Клиенту не требуется отвечать на шквал телефонных звонков, риелтор отсеет всех неблагонадежных, категорию «мы просто посмотреть», тучу «черных маклеров» и т.д. Добавьте к этому бесплатное для владельцев правовое сопровождение – составление и согласование договора, передаточного акта и других необходимых бумаг. Профессионал подскажет хитрости презентации объекта, квалифицированно проведет просмотры, что, как правило, ведет к «дорогой» и быстрой сдаче.
Вы упомянули «черных маклеров». Они все еще существуют?
Да, к сожалению, в последние два года их число на рынке очень выросло. Они работают внутри диаспоры, зачастую не обладая знаниями. Их "специализации" хватает лишь на то, чтобы побыстрее всучить в аренду своим соотечественникам жилье. А все проблемы потом расхлебывает собственник. Я с ними часто сталкиваюсь, они путаются в своих же объектах и клиентах, всегда и везде опаздывают, предлагают уже арендованное по второму кругу, а в случае недоразумений – тут же пропадают.
Подчеркну, риелтор в Чехии - это лицензированный субъект, который контролируется Министерством регионального развития, его деятельность застрахована. Он должен хорошо ориентироваться в правовых нормах, экономике и строительных технологиях. Мы работаем в нашей стране, очень дорожим своим добрым именем и потому прикладываем все свои усилия для безопасности и комфорта наших клиентов в каждой сделке.
Что вы думаете об инвестициях в зарубежную недвижимость, на рынке предлагают Албанию, Грузию, Северный Кипр, Испанию, Эмираты и т.д.?
Картинка всегда выглядит очень заманчиво. На мой взгляд, инвестор должен понимать, что это – риск, как и любая другая инвестиция. Где-то больше, где-то меньше. Это только ваши риски и сомневаюсь, что зазывающая сторона готова их разделить. Я выработал четкий алгоритм оценки таких рисков по запросу клиентов. Во-первых, это доступность, прежде всего территориальная. Желательно, чтобы вы могли добраться до своей недвижимости несколькими альтернативными видами транспорта, один из которых автомобиль, учитывая все погранично-визовые моменты (все мы уяснили, что в период эпидемий и конфликтов самолеты не летают и границы на замке). Во-вторых, инвестор должен обладать личным (подчеркну, личным) минимальным знанием правовых основ, системы налогообложения, обычаев делового оборота той страны, куда он планирует вложиться. В-третьих, это устойчивость и стабильность самой страны, риски потенциальных конфликтов, природных бедствий, развитость инфраструктуры. Нюансов очень много, всегда готов проконсультировать по конкретному кейсу.
Телефон: +420 773 266 781
Почта: borovsky@meralex.cz
Сайт и соцсети:
https://www.instagram.com/alborovskoj/
Текст предоставлен рекламодателем
