Как изменился рынок недвижимости в Карловых Варах после 24 февраля

После 24 февраля многие состоятельные россияне решили избавиться от недвижимости в Карловых Варах, уменьшилось и число туристов из России, которые долгие годы составляли костяк посетителей этого знаменитого курортного города. Кто пришел им на смену, как отреагировал рынок, и что происходит с ценами на жилье прямо сейчас, рассказал риелтор и эксперт по карловарской недвижимости Вадим Куляс.

Как изменился бизнес-климат в городе после начала войны и решения Чехии не выдавать визы россиянам?

Я работаю на Колоннаде 19 лет и могу сказать, что Карловы Вары больше не являются «эпицентром взрыва лишних денег». Меняется контингент, есть ограничения для российских туристов. Но происходит качественное замещение и сейчас, после ковидной истерии, город оживает. Возвращаются туристы из Азербайджана, Казахстана, Украины. Очень много русскоязычных немцев, американцев, израильтян.

События последнего времени существенно откорректировали «виш-лист» каждого из нас, но здоровье оттуда никто не вычеркивал. Карловы Вары по-прежнему остаются особенным городом, улучшающим качество жизни и продлевающим ее.

Сегодня по-прежнему неплохо зарабатывают владельцы отелей, апартаментов и ресторанов. Снижение я вижу в розничных магазинах. Нужно оперативно менять ассортимент, подстраиваться под момент, а многие продавцы продолжают сидеть с усыпанными бриллиантами часами на витринах и ждать покупателей. Суммарно денег меньше в обороте города не стало, но они перераспределились.

Как сильно изменился рынок недвижимости?

На самом деле, сильнее всего на рынок повлиял приток беженцев, который был непропорционален емкости жилого фонда, что привело к всплеску спроса на долгосрочную аренду. Квартиры сдавались по правилам аукциона, на один объект часто претендовали 20-25 арендаторов. Логично, что выросли и арендные ставки – рентабельность подскочила до 12%.

На этой волне многие взяли в управление отели, переделав их под апартаменты. Сейчас ажиотажный спрос спал, но рынок точно живой. Это касается и краткосрочной аренды. После эпидемии коронавируса туризм в городе вновь ожил.

Что происходит с недвижимостью сейчас?

Я являюсь партнером самого старого на рынке агентства недвижимости. Скажу, что застоя нет – недвижимость по-прежнему продается и покупается, но не так импульсивно, как раньше. Нет эмоциональных покупок.

Однозначно в ближайшее время в цене будут расти объекты, предназначенные для туристов, где рентабельность составляет от 7-10% годовых. У меня в продаже сейчас дома в туристической зоне, квартиры, апартаменты, отели и магазины.

Жилая недвижимость быстро сдается в любом районе города. Коммерческую легко сдать на Колоннаде. Если раньше в аренде была ярко выражена сезонность, то сейчас все происходил гораздо равномернее. Сезонность осталась только в работе отелей и ресторанов.

Какая недвижимость сейчас самая востребованная? Как часто объекты уходят с дисконтом, готовы ли продавцы давать скидки?

Самые ликвидные объекты сейчас – это небольшие квартиры до 4 млн крон. В принципе, ликвидно все вторичное жилье в разных районах города. Сложнее продать премиальные объекты, например, меблированные квартиры с дорогим ремонтом. Здесь кроме денег очень важно совпадение вкусов. Своеобразно продаются отели, магазины и рестораны. Но никакой четкой закономерности я для себя не выявил.

Торговаться точно можно и нужно. Некоторым продавцам тяжело смириться с тем, еще в 2019 году их недвижимость стоила в разы больше. Но многие смирились. На мой взгляд, сейчас идеальное время приходить с реальными деньгами и торговаться.

Что происходит с ценами?

Цены резко упали в 2020-м, но в этом году нового падения не произошло. Можно сказать, что идет стагнация и даже небольшой рост. Россияне распродают в основном дорогостоящие объекты, которые не оказывают серьезного влияния на рынок. На смену им пришли чешские инвесторы. Многим пражанам, например, сейчас выгоднее купить две квартиры в Карловых Варах, чем в одну в Праге. Доход от аренды будет выше.

Сейчас на фоне кризиса усложнилось кредитование. Я занимаюсь ипотеками не только с локальными отделениями банков, а работаю по всей Чехии. Кредит на большую сумму взять стало сложнее, а у многих не хватает подтвержденного дохода. Однако в целом это не сильно сказывается на сегментах «средний» и «средний плюс».

Есть ли риск для покупателя, если он случайно приобретет недвижимость у гражданина РФ, находящегося под санкциями? Не будет ли потом проблем?

Проблем с продавцами из России нет никаких. Их нотариально удостоверенные документы принимаются во всех инстанциях. Небольшая особенность в том, что у многих счета были открыты в чешском «Сбербанке», судьба которого всем известна. Технически без личного присутствия открыть счет в другом банке невозможно и могут быть сложности с расчетами. Но это все детали. Никаких рисков я не вижу.

Вторая особенность в том, что раньше многие покупали недвижимость на компанию, у которой как правило не было деятельности. Здесь нужны компетенции, бывают задачи со звездочками. Я выбрал для работы двух оправданно дорогих адвокатов и это дает моим клиентам гарантированную защищенность.

Какие услуги вы предоставляете?

Помимо недвижимости я занимаюсь денежными операциями – обменом и переводом денег, для чего получил специальную лицензию Центробанка Чехии. Это очень перекликается с работой риелтора. Лицензия на банковские операции позволяет моим клиентам переводить деньги из постсоветских стран на покупку конкретных объектов.

Чтобы замкнуть цепочку и работать комплексно, я также получил образование в сфере страхования и ипотечного кредитования. Так что помогаю моим клиентам, основу которых составляют русскоязычные люди из стран бывшего СНГ, еще и получить ипотеку и застраховаться.

В Карловых Варах, как и в любом небольшом городе, есть свой внутренний бизнес-ландшафт. Очень многое завязано на знакомствах. Например, вы инвестируете в коммерческую или жилую недвижимость и хотите быть уверены, что всегда сможете найти арендаторов или управляющую компанию. Я помогаю и с этими вопросами.

Контакты:

Меня всегда можно найти в офисе по адресу «Smenarny» возле театра прямо на Колоннаде.

Адрес: Nová louka 284/5, Karlovy Vary (посмотреть на карте)

Телефон: +420 608307789 (Вадим Куляс)

Почта: kulyas@seznam.cz