Сдача недвижимости в Чехии через Airbnb и Booking: что нужно знать
Сдаёте или собираетесь сдавать свою или арендованную недвижимость в Чехии через платформы Airbnb, Booking, HomeAway, Wimdu, HouseTrip, Roomorama и подобные? Давайте выясним, какие обязанности связаны с этой предпринимательской деятельностью.
Итак, рассмотрим:
1) что нужно знать,
2) что необходимо соблюдать,
3) какими правилами и законами руководствоваться,
4) как избежать штрафных санкций.
Юридическое основание ведения бизнеса.
Предпринимательская деятельность (Živnostenské podnikání).
Предлагать недвижимость в аренду возможно двумя способами:
Первый – это предпринимательская деятельность, записанная в предпринимательском реестре (Živnostenský rejstřík) и регулируемая соответствующим законом (Živnostenský zákon).
Второй – это предоставление аренды частными лицами (не предпринимателями), регулируемое Законом о налоге на прибыль физических лиц.
Способа, который вы выберете для сдачи жилья в аренду, требуется придерживаться весь отчетный период. Как правило, это календарный год.
В первом случае, если вы решили заключить с клиентом жилищный договор (smlouva o ubytování) на комнату/квартиру/дом, даже в устной форме, без завтраков/ужинов, и сдаёте объект более одного раза, то по закону становитесь субъектом предпринимательской деятельности. То есть, вам требуется зарегистрировать данную деятельность. Вид деятельности – услуги по предоставлению жилья (ubytovací služby), который является освобождённым от лицензирования и числится в реестре под номером 55.
Во втором случае, если вы заключаете с клиентом-арендатором договор аренды (nájemní smlouva), то деятельность в этом случае заявлять не требуется, а прибыль будет облагаться налогом, согласно § 9 Закона о налоге на прибыль физических лиц в части сдачи жилья в аренду.
Онлайн платформа Airbnb.com не различает особенности договоров аренды. На их условиях возможно через Airbnb.com сдавать в аренду квартиру/комнату/дом, как физическое лицо, так и предприниматель. Но, так как Airbnb.com не различает эти деятельности, то необходимо самим знать все особенности своей предпринимательской деятельности и учитывать, что при этом, возможно, будет немало рутинной, бумажной работы.
1) Владение недвижимостью
Собственную недвижимость возможно сдавать в аренду при наличии у вас свидетельства о собственности или договора о её покупке. Если вы не являетесь собственником, то владелец арендованного вами жилья должен знать, что данный объект недвижимости будет сдаваться в краткосрочную аренду, и между вами должен быть заключен договор субаренды (pachtovní smlouva - pacht).
2) Бухгалтерский учёт и налогообложение
В соответствии с Законом о прибыли, вы обязаны зарегистрироваться в районном финансовом управлении в качестве налогоплательщика и оплатить налог со всех видов деятельности, которые были осуществлены за календарный год.
С 1 декабря 2016 года вступает в силу закон об электронном учете выручки (EET). Услуги по аренде жилья попадают под первый этап его введения, в связи с чем, необходимо в законном порядке соблюсти все правила регистрации к EET.
Например, платформа Booking.com не позволяет производить оплату клиентами через банковский счет, а только наличными денежными средствами или платёжной картой на месте, а значит, вы попадаете под первый этап введения EET. Платформа Airbnb работает по системе бронирования при предварительной оплате платёжной картой или банковским переводом, что также подразумевает обязанность регистрации к EET, а также вручения клиенту чека об оплате за проживание при передаче ему ключей. Напоминаем, физических лиц, сдающих жильё в краткосрочную аренду, ЕЕТ не касается. Предпринимателям рекомендуем поторопиться, чтобы успеть к 1 декабря 2016 года запросить идентификацию и получить сертификат для ведения расчётов по системе ЕЕТ.
Очень важный момент, если вы сдаете жильё в аренду, как резидент Чешской Республики, то днём получения денежных средств, вы становитесь лицом, подлежащим к оплате НДС (identifikovaná osoba k DPH) в отношении услуг, оплаченных нерезидентами (§ 6h Закона о НДС). Вы не становитесь плательщиком НДС в классическом виде, но вам присваивается номер VAT и возникает обязанность подавать отчеты по НДС в тех месяцах, в которых предоставили услугу заграничному клиенту. По-отношению к чешским клиентам, вы остаетесь неплательщиком НДС. Небольшое примечание: требуется отслеживать всю свою выручку в течение года. Если суммарный оборот достигнет 1.000.000 крон за предыдущие 12 календарных месяцев, то в этом случае, вы уже становитесь плательщиком НДС (§6 Закона о НДС).
3) Ведение отчетности перед государством
Рекреационный сбор
В соответствии с Законом о местных сборах, существуют пошлины за курортное или рекреационное пребывание (§1, 3). Согласно этому закону, физические лица, временно и за оплату проживающие в санаториях и местах концентрированного туризма, с целью лечения или отдыха, оплачивают данный сбор. Сумму взноса (макс. 15,- крон / день) определяет местный орган самоуправления, но лицом, ответственным за оплату пошлины, является лицо, предоставляющее услугу, то есть арендодатель. На основании местного постановления (№ 27/2003 Sb. Hl. m. Prahy, § 1), Прага является «местом концентрации туризма». В соответствии с данным указом, арендодатель обязан взимать с клиентов и оплачивать в местный бюджет данную пошлину, независимо от района Праги, будь то Haje – квартира в панельном доме, или же центр – Старый город. Налоговый сбор составляет сумму в размере 15,- крон с человека за каждый день пребывания, кроме лиц, указанных в §3/1 Закона (лица моложе 18 лет и старше 70 лет, а также инвалиды). На основании этого, арендодатель обязан вести учет проживающих – домовую книгу и сохранять эти данные. Если гость не является туристом, а, например, находится в служебной командировке/деловой поездке, то данный рекреационный сбор не взимается.
Для иностранцев
В соответствии с Законом о пребывании иностранцев на территории Чешской Республики, лицо, оказывающее услугу, обязано сообщить в полицию по делам иностранцев о предоставлении жилья следующим туристам:
— гражданам стран ЕС, проживающим в Чехии более 30 дней;
— иностранцам из других стран, не входящих в ЕС, с любым сроком пребывания. Исключение составляют лица в возрасте до 15 лет.
Обязанность сообщать о проживании иностранца в полицию накладывается не на самого иностранца, а на физическое или юридическое лицо, предоставляющее ему проживание. По закону, лицом, предоставляющим жильё, является любое лицо, которое обеспечивает проживание за оплату или предоставляет жильё более, чем пяти иностранцам, за исключением тех случаев, когда иностранцы являются близкими людьми или родственниками. Данным законом регулируются отношения между лицом, предоставляющим жильё, и туристом, в виде договора на проживание. Владелец обязан вести домовую книгу, где фиксирует положенные законом данные. Арендодатель обязан сообщить о проживании иностранца в течение 3-х рабочих дней после его размещения.
На сегодняшний день, это возможно сделать онлайн, с помощью специального бланка. На нижеуказанной страничке имеется возможность зарегистрироваться и получить идентификационный номер: http://www.policie.cz/clanek/hlaseni-pobytu-cizincu.aspx
4) Грозящие санкции:
— При отсутствии регистрации к EET – штраф до 500.000,- крон.
— При невыдаче чека через кассовый аппарат — штраф от 10.000,- до 50.000,- крон.
— Неоплата рекреационных сборов – штраф до 50.000,- крон.
— Отсутствие регистрации, как лица, подлежащего к оплате НДС (identifikovaná osoba k DPH) – в настоящее время налоговые органы больше сосредоточены на отслеживание регистрации к НДС и его оплаты. При проверке вам могут начислить данный налог за все предыдущие годы, включая пени за период времени, когда вы были обязаны данный налог оплачивать.
Заключение
Исходя из вышеизложенного, отметим семь основных пунктов обязанностей арендодателя:
1) Являться владельцем недвижимости или иметь письменное согласие собственника на предоставление жилья третьим лицам.
2) Регистрация к деятельности по предоставлению гостиничных услуг.
3) Регистрация к налогу на прибыль.
4) Регистрация, как лица, подлежащего к оплате НДС (identifikovaná osoba k DPH).
5) Регистрация к электронному учёту выручки (EET).
6) В срок до 30-ти дней заявить в местный муниципальный орган о регистрации предпринимательской деятельности по предоставлению гостиничных услуг; вести учет гостей, которые не являются в соответствии с разделом §3/1 Закона, освобождёнными от рекреационного сбора и действительно находятся на отдыхе, а также оплачивать данную пошлину до 15-го числа следующего после предоставления услуги проживания месяца.
7) В течение 3-х дней после размещения, сообщать в полицию по делам иностранцев о всех гражданах других стран, которым вы предоставили услуги проживания. В настоящее время, регистрация проводится онлайн через веб-форму.
Приятные бонусы
- тем, кто хочет начать сдавать недвижимость через Airbnb, пригодится следующая ссылка. Пройдя регистрацию по ней и успешно поселив первого гостя, собственник получит от системы бонус в размере 47 евро.
- эта ссылка подарит скидку в 27 евро всем тем, кто впервые снимает жилье через Airbnb (для новых профилей).
Желаем всем удачи в данном бизнесе!
https://www.facebook.com/ucetnisvet/
Автор текста: Светлана Приказчикова
